Czym jest umowa rezerwacyjna i kiedy ją podpisać?

Zakup mieszkania od dewelopera to proces, który wymaga załatwienia wielu formalności. Kluczowym krokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej, która pozwala zarezerwować wybrane mieszkanie i zabezpieczyć je przed innymi potencjalnymi nabywcami, aż do momentu zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów. Czym dokładnie jest umowa rezerwacyjna? Jakie elementy powinna zawierać? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Czym jest umowa rezerwacyjna u dewelopera?

Pojęcie „umowa rezerwacyjna” zostało wprowadzone do polskiego prawa na mocy Dziennika Ustaw (Dz.U.2021.1177). Zgodnie z artykułem 29, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem lub innym przedsiębiorcą a osobą zainteresowaną zakupem nieruchomości oferowanej przez dewelopera. Dotyczy to zarówno budynków jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych oraz innych rodzajów obiektów. Umowa ta zobowiązuje sprzedającego do tymczasowego wycofania oferty z rynku, co trwa zazwyczaj do momentu, gdy kupujący załatwi wszystkie formalności, lub do momentu, gdy jedna ze stron postanowi ją wypowiedzieć. Umowa rezerwacyjna może być zawarta przed podpisaniem umowy deweloperskiej, ale nie jest to obowiązkowe.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Przed wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 roku, przepisy prawne nie określały, jakie elementy powinny być zawarte w umowie rezerwacyjnej. W rezultacie deweloperzy mieli dużą swobodę w tworzeniu takich umów, co oznaczało, że to oni zazwyczaj je formułowali, a nie klienci. Dla potencjalnych nabywców oznaczało to konieczność dokładnego zapoznania się z zapisami umowy, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji związanych z nierozważnym podpisaniem dokumentu.

Obecnie umowa rezerwacyjna musi zawierać kilka kluczowych elementów, takich jak: strony umowy, miejsce i datę jej zawarcia, cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz okres, na jaki nieruchomość będzie wycofana z oferty sprzedażowej dewelopera. Dodatkowo, w umowie powinny być określone usytuowanie mieszkania w budynku, jego powierzchnia użytkowa oraz układ pomieszczeń.

Czym rożni się umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej?

Deweloperzy często używają różnych terminów, co może prowadzić do dezorientacji wśród potencjalnych kupujących. Dlatego warto zrozumieć różnice między umową rezerwacyjną a umową deweloperską. Umowa rezerwacyjna jest mniej formalna, co sprawia, że łatwiej jest z niej zrezygnować. Warto jednak zwrócić uwagę na zasady dotyczące zwrotu wpłaconej kwoty, jeśli umowa ta wymagała opłaty.

Z kolei umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter i jest ściśle określona w kodeksie cywilnym. Musi zawierać informacje o formalnych wymaganiach, które muszą zostać spełnione przez strony. Po umowie przedwstępnej następuje umowa przyrzeczona, co oznacza, że strony zobowiązują się do jej podpisania. Z tego powodu wycofanie się z umowy przedwstępnej jest znacznie trudniejsze niż w przypadku umowy rezerwacyjnej, co może być zarówno zaletą, jak i wadą.

Obie umowy mogą zawierać podobne elementy, takie jak strony umowy i wysokość opłaty.

Czy umowa rezerwacyjna zawsze wiążę się z wpłatą zadatku?

Wpłacanie zadatku na rzecz dewelopera przez potencjalnych kupujących to powszechna praktyka, ale nie jest to obowiązkowe – wszystko zależy od zapisów umowy rezerwacyjnej. Niektóre firmy deweloperskie decydują się na brak pobierania opłaty rezerwacyjnej, co jednak wiąże się z ryzykiem utraty klientów, którzy mogą być zainteresowani kupnem zarezerwowanego mieszkania, a deweloper nie uzyska żadnych korzyści w postaci zadatku od osoby rezerwującej.

Czego unikać przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej z deweloperem?

Dokładne zapoznanie się z umową deweloperską jest kluczowe dla osób, które chcą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Ważne jest, aby zwrócić uwagę na okres, przez jaki mieszkanie będzie wyłączone ze sprzedaży – dla klienta im dłuższy czas na załatwienie wszystkich formalności, tym lepiej. Osoby, które nie są w pełni zdecydowane na zakup mieszkania lub nie są pewne, czy bank przyzna im kredyt, powinny unikać zapisów dotyczących wpłaty zaliczki na rzecz dewelopera. Warto również zadbać o to, aby umowa zawierała zapisy umożliwiające odzyskanie całej wpłaconej kwoty.

Podsumowując:

Umowa rezerwacyjna stanowi zabezpieczenie dla obu stron – zarówno potencjalnego kupującego, jak i dewelopera. Kluczowe jest, aby jej zapisy były jasno sformułowane i zrozumiałe. Rezerwacja mieszkania lub domu u dewelopera może być bardzo korzystna, szczególnie w sytuacji, gdy na daną nieruchomość jest duży popyt.